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解讀物流園區的下半場——運營增值
據2018年7月物流與采購聯合會的統計數據顯示，目前規劃、在建及運營的物流園區已達1.6萬余家。雖然建設速度快、總量規模大，但許多物流園區的質量卻不盡如人意。一些物流園區或因建設動機不純（以土地投機為目的盲目投建）；
或因前期規劃不足、功能定位不清晰，其建設與運營模式都背離了企業的實際需求，企業入駐后得不到有效的服務，經營效益并未得到提升。
在建園區70%為倉儲類園區；15%為公路港型園區；10%為綜合類園區；
進駐園區的企業以批發商貿類企業居多，占比68%、快遞快運電商類企業占比52%，其中物流類a級企業較多，說明商貿類涉及的保險金融與信息平臺較為困難；本身運營以實際運營業務為基干；
園區進駐企業類型
增量不足就必須對存量進行整治運營，對處在轉型升級節點的物流園區，運營者可從以下方向著手：
新的運營公司將如雨后春筍（聚盟、易代儲、際鏈、迷你倉、去哪存.......） 業態迭代層出不窮，在2019還會給我們帶來模式上的驚喜！
從按“平方米”營收到按“服務”營收
目前，國內能夠實現綜合性運營的物流園區并不多，很多園區商業模式較為單一，相關基礎配套設施不到位，園區運營模式僅停留在初級階段。
初級的物流園區往往采取粗放式經營，按“平方米”將場地租賃給物流企業，主要收入來源為倉庫和辦公樓租金；成熟的物流園區則根據入駐企業的需求，提供綜合性的物流服務，如倉儲管理、運輸配送、信息服務、金融服務及其它增值服務，實現多業態營收。
成熟的物流園區通過提供綜合服務，實現多業態營收
從單一功能園區向多功能園區轉變，完善相關配套設施及服務，不斷提升園區綜合運營能力，是物流園區服務升級的基本方向。
收入占比：在整個園區收入中，如何降低租金收入占比，是未來園區發展的核心；評價一個園區的收入結構，是園區是否能夠走出當地的核心；
普洛斯貴陽馬上到綜合物流園
在一個園區同時納入停車場、信息大廳、汽配分割倉、汽配市場、信息部、零擔專線區、司機宿舍、二手車交易市場，這對于綜合性園區是一種挑戰，但這種挑戰在貴陽馬上到顯然是成功的。
這對于項目的前期盡職調查、綜合定位、多頭談判技巧，綜合管理能力都是一種提升和嘗試。
2019是物流地產業必將從簡單出租業務想多元化業務邁進，從龍頭企業普洛斯投資易代儲、際鏈等周邊企業的動作就能看出，普洛斯在庫容面積的飽和會使得行業產生出眾多的改良版本，不在局限于高標倉的建設應該是共識。
從“簡單聚合”到“共享平臺”
物流園區的本質，是發揮集群效應，實現物流資源的優化配置與高效共享。如果物流園區內的企業都各自為陣、互不關聯，那么物流園區不過是一個簡單的倉庫聚集區，并沒有發揮其作為平臺的巨大價值。
最近卡行、滿幫等連鎖物流園區及平臺的潛動作，佐證了基于物流園區的核心資源既物流公司與高度信任的客情關系，開展行業聚合服務、金融服務、合同物流服務（現在市場上牛逼流行的叫法是“無車承運人”）。
行業聚合服務包含油品服務、ETC票據分理服務、個體工商戶注冊及稅務代理服務。行業聚合服務主要是解決物流園區內物流公司財稅合規性及降低物流公司運營成本，通過聚合服務過程中的交易流、票據流、資金流，形成物流公司獨有的企業數據資產。
金融服務既通過物流企業數據資產設計“場地租金貸”、加油貸、經營貸以及基于合同物流的保理產品等金融服務產品。
試想，當園區內企業出現暫時閑置的倉庫、設備、車輛、人員時，這些資源是否可以共享，以實現最大化利用？各企業的貨源信息、任務信息，是否可以互通，以合作促成規模更大的業務？而這些信息數據的互通共享，都需要園區信息平臺來實現。
目前，不少物流園區已經開始重視園區的信息化建設，將整個園區的倉儲資源、車輛資源、設備資源、人力資源等各類數據打通，從物業管理、倉儲管理到物流信息匹配、車輛管理、財務結算系統，構建園區信息共享平臺，以全面提升園區管理水平，提升資源調度效率。
聚合小微資源在公路港型園區是最易實現的業務特征；
貴陽寶灣四面通園區
從面積平方米收入向流量管理收入轉變；
參照百貨商場的運營模式，按收入提成模式已成為主流，共同的利益使得宣傳管理與業主利益捆綁在一起；
那么按流量收費的模式在公路港類園區已成為試點的模式；新的模式有效解決了零擔物流行業的五大痛點——
價格透明：采取線上集中報價的交易模式，運價高度透明，擠壓價格虛高；
運價便宜：實現批量經營，減少中間環節，降低單位成本，最終降低運價；
資金安全：所有交易現支現付，平臺擔保交易，資金安全有保障；
稱量準確：物流園統一稱量，系統自動計價收費，無誤差、明白消費。
園區綜合化長遠共配中心
長遠是覆蓋湖南，貴州，云南的公鐵聯運4A級企業，從城際聯盟的角度建設了一套有益的運營模式。長途到貨場免租金，免使用操作費，貴州省全網覆蓋，卡航班車，可視化管理。
從長遠物流的運營來看，以三層立體鋼結構，總計11萬平方米面積實現5億元年收入，每平方每月創造價值378元，當然公鐵聯運和運輸收入在其中包含，但作為378元單月每平方米收入，值得我們學習。
2019年的聚盟也采用了這種運營模式，園區給專線提供更多的服務，增加網點的收貨面，管理園區，同一品牌，這是從簡單聚合到共享資源的一種大膽嘗試；
把分散的資源有效聚合起來，共同構筑物流園區的生態圈，讓物流園區真正發揮共享平臺效應，使入駐企業實現資源共享、降本增效，是物流園區服務升級的關鍵所在。
03
從“同質化”到“個性化”
如今，社會化分工加速了園區的專業細化，比如，隨著生鮮食品市場逐漸升溫，重資產、高標準的冷鏈物流園區成為新興需求；而線上零售的持續蓬勃發展，則催生了以訂單快速響應為主要需求的電商物流園區；此外還有快遞園區、醫藥園區等，專業化物流園區市場大有可為。
重資產、高標準的冷鏈物流園區
然而，目前大多數物流園區卻依舊陷在“同質化”的泥潭，對于園區功能沒有準確定位，滿足不了企業的個性化需求。
細分客戶群，精益化運作，采取差異化發展戰略，既是順應社會化分工趨勢的明智之舉，也是在同質化競爭中脫穎而出的制勝之道。物流園區運營者應根據園區的地理位置、區域經濟環境及市場需求，挖掘自身優勢，走出“個性化”道路。
在個性化園區，需要前期大量的調研論證過程，對于市場上主流基金投資的園區而言，追求速度和回報率，就很難沉下心對專業市場進行論證和調研，加之本身買賣的頻繁，追求通用性，就使得專業園區稀缺；
C 公鐵聯運馱豐園區
馱豐
馱背運輸（公鐵聯運）示范工程
牽頭企業：中鐵特貨運輸有限責任公司
聯合企業：北京馱豐高新科技股份有限公司、中車齊齊哈爾車輛有限公司、中國郵政集團公司
中儲西部國際鋼鐵物流基地
由“一港、兩區、一中心”組成，即中儲西部國際金屬港、金屬材料儲存加工交割區、物流信息服務及物流金融服務配套區、綜合物流配送中心。
在倉儲、商貿、加工、配送、質押融資、期貨交割等領域打造具備現代企業管理體制及相應運營模式的新型物流基地。
創新的園區:
精耕細作
物流園區的成長已經到了關鍵的轉型窗口期，物流地產的布局階段已經落下帷幕，在所有的一線城市，以上物流地產商的格局已塵埃落定，那么2019年下一步物流地產的趨勢將會是精耕細作！
與國外成熟的物流體系相比，國內物流地產開發呈現點狀布局，遠未形成一定規模的物流地產網絡。由于投資管理方式的不穩定性，不同企業進入行業的側重點也不同，不同程度會影響開發運營。
開發商們只有將物流地產、物流市場與物流運作緊密結合，做好需求市場的調研與分析，將市場細分，才能了解整個市場，實現有效運作。
物流園區建設資金投入大、回報周期長，要想在有限的土地上獲取更大的價值，就要避免陷入低價競爭的惡性循環，以企業需求為導向，不斷進行園區服務升級，構建一個商業模式多樣化、共享資源平臺化、服務功能個性化的物流園區，幫助入駐企業降低物流成本，提升物流運作效率，最終實現共贏。
